吴晓波频道2023每天听见吴晓波第六季04.12-【聚焦】韩国特色“全租房”：值得尝试，但也暗藏风险

每天听见吴晓波，大家好我是吴晓波。最近在深圳上海杭州等一些城市做调研发现一个情况，就是，很多年轻人啊随着经济的恢复重新回到了台系一线和新一线城市，的吗，他们讲租房子。今年，年轻人到一线新一线城市租房，跟以前有什么区别呢，一位二手中介告诉，做以前租房子，一般是，租半年，租一年，但是今年以来，很多年轻人，到了深圳上，杭州以后，租房子，只租，两个月，或者三个月，为什么呢，因为怕。怕找不到工作，所以经济的复苏，最根本的指标还是，有没有企业，能够提供新的更。就业机会。今年房地产市场仍然是，举国关注的一个重点行业，如何激活房地产市场学界正在提供各种宽的方案，最近啊，有一位学者提出，说我们，不能够借鉴，韩国的一种全租房模式，今天的音频你聊聊这个韩国的，全租房模式。一般我们印象中比较常见的租房方式就是，先交一个月的押金然后按季度半年一年来交房租，但是，韩国从一九七零年代末开始，推出了一种全新的全租房制度，它的目的是什么呢，就是，需要租客，先向房东交纳一大笔。押金，押金的金额大到什么程度呢，大约是，房子价值的百分之五十到百分之八十，也就是说。你租一套三百万的房子，押金至少要交，一百五十万，交完押金后，租客可以免费租，两年，两年到期后，房客退房，房东全数归还押金，在韩国，银行还专门为租房客，提供一套利息很低的全租房贷款。就是，连押金，都可以带。韩国的这套全粗放模式，一九七零年代以后开始实行的，当是韩国进行工业化转型，大量农村人口涌进城市，城市的住房需求一下子增长，全租房的出现一方面为进城打工的农民解决了居住问题，另外一方面，有。为经济活动提供了融资和流动性，前些年，在韩国房价持续上涨的时候。

首都首尔，大约有一半的朱樾采用的是全租房模式。这种全租房模式，本质上是一种贷款，押金就是，房客借给房东的钱，房东用房子做抵押，支付利息的方式呢，就是给房客免租金，它的好处是什么呢，是为那些，亲近到城西的年轻人，降低了租房的成本，另外一方面呢，如果你是。房东你拿了房客给你的一大笔租金你可以，再去买套房子，租出去收回来的押金，就可以买房，在全组，这样一来，又极大地刺激了新房的交易量，前两年韩国媒体报道，的炒房客通过权租房的方式，在首尔买了两百八十多套房子，但同时啊。它也会产生一个连带效应，就是，随着房屋。交易量的不断增加，租房客拿回租金后，发现自己在，二赚的钱根本赶不上十二房价的上涨速度所以呢，只能继续租房，继续给房东打工。这种全素放模式，在两个前提下，有持续下去的可能性，的，这个国家处在一个温和性的通货膨胀的通道中，第二呢，这个城市的房价，也处在温和性上涨的通道中，在这两种上涨通道前提下，全租房，系统。值得尝试的新模式，但是，它也隐含着风险，风险就是，当城市房价开始下跌得少，就可能出现恐慌性的崩盘，在二零二二年，美联储主导的加息背景下，韩国的房东和租房客需要向。银行支付更高的利息了，因此呢，韩国的房地产市场受到打击房价涨不动了，开始往下跌，过去一年，韩国房价整体下跌约百分之十八，其中，首都首尔跌了百分之二十。房价一定会发生什么呢，就是，本来房客退租的时候，房东把房子一卖，把押金一还可以大赚一笔，或者，他可以把房子租给新的租客，用收来的钱，偿还就雅婷，但现在房价跌了，房东没办法靠卖房赚到钱，同时，也没有，可愿意。支付以前那么多的押金，房东为了退还押金，只好提着，低价卖掉房子，的进一步加速了房价，下跌，韩国的金融学家做过统计，房价如果下跌百分之十。

就会有大约四分之一的房东还不起，全租房的雅婷，为什么呢，因为，他把那个钱啊，拿去做投资，不得买新的房子，因此有可能造成流动性的崩盘。我个人意见认为啊，在当今房地产普遍低迷，而一线新一线城市的未来仍然存在温和性上涨的前提下，我们不妨通过一些地方立法，的一些尝试，尝试，韩国的这种全租房模式，它的好处有三点，第一降低年轻人进入。大城市时房租的压力，第二能，刺激新房销售，增加房地产市场的流动性，第三加快资金流转的效率，为那些只有账面财富的，大城市里的，房屋求职者，提供更大的流动性但同时要防范的是。金融的次贷危机，这个政策能不能引进呢，可不可以在一些，一线和新一线城市执行的，咱们应聘风的同学们，可以到评论去去讨论一下。等等。